Deux façons simples de modéliser la vacance
En location longue durée, vous pouvez raisonner en nombre de mois loués ou en taux d’occupation annuel. En courte durée, l’occupation s’exprime plus naturellement en nuits louées par rapport aux nuits disponibles.
Un loyer de 1 000 € par mois à 95 % d’occupation donne 11 400 € de revenus annuels retenus, et non 12 000 €.
Pourquoi il vaut mieux diminuer le revenu que créer une fausse charge
Une charge est une dépense payée. La vacance est une recette absente. En séparant les deux, vous pouvez comprendre si le problème du projet vient d’un revenu trop optimiste ou de coûts d’exploitation trop élevés.
Quel taux de vacance utiliser ?
Il n’existe pas de pourcentage universel. Utilisez l’historique du bien si vous l’avez, le marché locatif local, la typologie du logement, la durée des baux, la saisonnalité et votre propre niveau de prudence. Lorsque les données sont faibles, testez plusieurs hypothèses plutôt que de choisir une valeur “moyenne” arbitraire.
Vacance et cash-flow : l’effet est souvent plus fort qu’on ne le pense
Lorsque la marge mensuelle est faible, quelques semaines sans revenu peuvent faire basculer l’année. Le bon indicateur n’est donc pas seulement le cash-flow moyen : c’est aussi le nombre de mois ou de nuits nécessaires pour atteindre l’autofinancement.
Cas particulier de la location Airbnb
Le taux d’occupation seul ne suffit pas : le prix moyen par nuit, la durée moyenne des séjours, les frais de plateforme, le ménage et la conciergerie influencent aussi la rentabilité. Deux logements à 60 % d’occupation peuvent produire des résultats très différents.
Vacance volontaire et vacance subie
Toutes les périodes sans loyer n’ont pas la même origine. Un changement de locataire, une rénovation entre deux baux ou une période réservée à votre usage personnel ne se gèrent pas comme une difficulté durable à trouver un occupant. Identifier la cause aide à choisir une hypothèse plus pertinente.
Attention au double comptage
Si vous appliquez déjà 95 % d’occupation au loyer annuel, n’ajoutez pas ensuite “un mois de vacance” dans les charges. Vous pénaliseriez deux fois le même risque. Une simulation lisible doit garder chaque hypothèse à un seul endroit.