Un seul projet, quatre résultats possibles
Pour comparer les méthodes sans changer les hypothèses, prenons le même investissement fictif dans tous les calculs.
Acquisition
- Prix d’achat
- 150 000 €
- Frais de notaire
- 12 000 €
- Travaux
- 15 000 €
- Coût total
- 177 000 €
Exploitation
- Loyer mensuel
- 1 100 €
- Vacance locative
- 5 %
- Charges annuelles
- 2 640 €
- Revenu net d’exploitation
- 9 900 €
Exemple fictif, avant fiscalité : charges de copropriété non récupérables 1 200 €/an, taxe foncière 1 200 €/an et assurance PNO 240 €/an.
Méthode 1 : diviser le loyer par le prix d’achat
C’est la formule la plus rapide. Elle facilite le tri d’annonces, mais elle ignore les frais de notaire et les travaux.
Le chiffre paraît attractif, mais il ne représente pas la totalité de l’argent mobilisé pour mettre le bien en location.
Méthode 2 : utiliser le coût total du projet
Cette méthode ajoute au prix d’achat les frais d’acquisition et les travaux. Elle donne une base de comparaison plus complète.
Le loyer est encore calculé sur douze mois complets : aucune vacance locative n’est déduite à ce stade.
Méthode 3 : corriger les revenus avec la vacance
Avec 5 % de vacance, les recettes retenues passent de 13 200 € à 12 540 €. Cette lecture est plus prudente, mais elle doit être nommée clairement pour ne pas être confondue avec le brut théorique.
Le rendement net : retirer les charges d’exploitation
Après la vacance, les charges de copropriété, la taxe foncière et l’assurance PNO, le projet conserve 9 900 € par an avant financement et fiscalité.
Le cash-flow répond à une autre question
Supposons un apport de 30 000 € et 147 000 € financés sur 20 ans à 3,5 %, avec 0,3 % d’assurance emprunteur. La mensualité totale est alors estimée à 889,29 €.
Un rendement de 7 % ou 8 % ne prouve donc pas qu’un projet s’autofinance. La durée, le taux, l’apport et les charges peuvent transformer complètement la trésorerie mensuelle.
Comment reconnaître un simulateur cohérent ?
La méthode retenue par RentaApp
RentaApp part du coût global renseigné, applique l’occupation aux revenus, retranche les charges d’exploitation puis analyse séparément le financement. Cette continuité explique pourquoi, sur ce cas test, le rendement net de 5,59 % et le cash-flow de −64,29 € utilisent les mêmes hypothèses de revenus et de charges.
Le but n’est pas d’afficher le pourcentage le plus élevé, mais de permettre à l’utilisateur de comprendre exactement ce que son projet peut produire — et l’effort mensuel qu’il peut demander.
Une estimation complète, pas un rendement flatteur
Coût total, occupation, charges et financement restent identifiables. Les hypothèses peuvent être modifiées et les résultats demeurent des estimations, jamais des promesses de performance.
Consulter la méthodologie RentaApp →Questions fréquentes
Pourquoi deux simulateurs donnent-ils un rendement différent ?
Ils peuvent utiliser une base différente : prix d’achat seul ou coût total avec frais et travaux. Certains appliquent aussi la vacance locative avant d’afficher le rendement.
Quel montant faut-il utiliser pour calculer le rendement locatif ?
Pour comparer honnêtement un investissement, le coût total du projet est la base la plus complète : prix d’achat, frais d’acquisition, travaux et autres dépenses initiales retenues.
La vacance locative doit-elle diminuer le rendement brut ?
Le rendement brut théorique utilise généralement le loyer contractuel annuel. Une seconde lecture, dite effective ou ajustée de l’occupation, peut intégrer la vacance à condition de l’indiquer clairement.
Le rendement suffit-il pour savoir si un projet s’autofinance ?
Non. Il faut également calculer le cash-flow après charges, mensualité de crédit et assurance emprunteur.
Comparez avec vos propres chiffres
Un changement de prix, de vacance ou de financement peut modifier toute la lecture du projet.