Le rendement brut : rapide, mais incomplet
Le rendement brut permet un premier tri entre plusieurs biens. Dans RentaApp, il correspond aux revenus annuels divisés par le coût total du projet. Le coût total inclut les éléments d’acquisition saisis, pas uniquement le prix affiché dans l’annonce.
Le rendement net : intégrer l’exploitation
Le rendement net retranche les charges d’exploitation avant de rapporter le résultat au coût total. Il répond mieux à la question « que produit réellement le bien avant le financement ? ».
Exemple fictif
Un projet coûte au total 120 000 € et génère 9 600 € de revenus annuels. Son rendement brut est de 8 %. Avec 2 400 € de charges d’exploitation annuelles, le résultat d’exploitation tombe à 7 200 €, soit un rendement net de 6 %.
Le financement n’est pas encore déduit : le cash-flow peut donc être positif ou négatif selon la mensualité du crédit.
Quelles charges font baisser le rendement net ?
Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, entretien, gestion, énergie à la charge du propriétaire, internet, coûts de courte durée, provisions de mobilier… La liste dépend du mode d’exploitation. Une charge oubliée augmente artificiellement le rendement.
Pourquoi le rendement net ne suffit toujours pas
Il ne dit rien du montant d’apport, de la mensualité, de la fiscalité personnelle ou du risque de vacance. C’est pour cela que RentaApp affiche à côté le cash-flow, le seuil d’autofinancement, le TRI estimé et les stress tests.
Appliquez le guide à votre projet
Le meilleur moyen de comprendre l’indicateur est de modifier vos propres hypothèses.