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Guide RentaApp · Mis à jour le 3 septembre 2026

Exemple complet : analyser un appartement acheté 150 000 €

Voici un cas fictif et entièrement vérifiable pour montrer comment passer d’un prix d’annonce à une décision structurée. Les chiffres ne représentent aucune ville ni promesse de marché.

Rédaction RentaApp · Méthode et hypothèses documentées dans la méthodologie.

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Hypothèses de départ

Acquisition

Prix d’achat
150 000 €
Frais d’acquisition
12 000 €
Travaux + mobilier
8 000 €
Coût total
170 000 €

Exploitation

Loyer facial
1 100 €/mois
Occupation retenue
95 %
Charges annuelles
3 600 €
Revenus retenus
12 540 €/an

Étape 1 : rendement brut effectif

Les revenus annuels retenus après l’hypothèse de vacance sont de 12 540 €. Rapportés au coût total de 170 000 €, cela donne environ 7,38 %.

12 540 ÷ 170 000 = 7,38 %

Étape 2 : rendement net d’exploitation

Après 3 600 € de charges annuelles, le résultat d’exploitation est de 8 940 €, soit environ 5,26 % du coût total.

(12 540 − 3 600) ÷ 170 000 = 5,26 %

Étape 3 : financement

Supposons 30 000 € d’apport et 140 000 € financés. Si le couple crédit + assurance représente 850 € par mois dans notre exemple fictif, la dette annuelle atteint 10 200 €.

Résultat d’exploitation8 940 €/an
Crédit + assurance−10 200 €/an
Cash-flow avant fiscalité−1 260 €/an · −105 €/mois

Ce que montre l’exemple

Le bien peut afficher plus de 7 % de rendement brut effectif tout en nécessitant un effort mensuel. Ce n’est pas contradictoire : le rendement et le cash-flow ne mesurent simplement pas la même chose.

Étape 4 : fragiliser le scénario

Si l’occupation descend à 90 %, les revenus passent à 11 880 €. Si les charges augmentent en parallèle, le déficit mensuel se creuse. Avant d’acheter, il faut donc décider si cet effort reste acceptable et si les hypothèses sont suffisamment documentées.

Exemple modifiable. Reprenez ces chiffres dans RentaApp puis changez un seul paramètre à la fois : prix d’achat, loyer, charges, apport ou durée. C’est la manière la plus simple de comprendre les leviers.

Étape 5 : chercher les leviers avant de rejeter le projet

Un cash-flow de −105 € n’est ni une validation ni un rejet automatique. Vous pouvez tester séparément un prix d’achat inférieur, un loyer mieux documenté, un apport différent ou une durée de financement plus longue. L’important est de savoir quel levier améliore le projet et s’il est réellement accessible.

Ce qui ne doit pas être “optimisé” artificiellement

Ne réduisez pas les charges simplement pour faire passer le résultat en positif et n’augmentez pas le loyer sans preuve locale. Une simulation sert à confronter une décision à la réalité, pas à fabriquer le résultat souhaité. Les hypothèses les plus sensibles doivent devenir une liste de vérifications avant offre d’achat.

Checklist avant de passer à l’étape suivante

  • Le loyer de 1 100 € est-il documenté par des biens comparables ?
  • Les 3 600 € de charges couvrent-ils vraiment tous les postes ?
  • Les travaux incluent-ils une marge d’imprévu ?
  • Le financement utilisé correspond-il à une hypothèse réaliste pour votre dossier ?
  • Le projet reste-t-il supportable avec 90 % d’occupation ?
Le meilleur test reste votre propre projet.Reprenez les hypothèses du guide puis modifiez-les une par une.
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Continuer l’analyse

Toutes les charges à intégrerLire le guide →Quel rendement viser ?Lire le guide →Cash-flow ou rendement ?Lire le guide →Intégrer la vacance locativeLire le guide →
À retenir. RentaApp est un outil de simulation pédagogique. Les résultats reposent sur les hypothèses saisies et ne constituent pas un conseil bancaire, fiscal, comptable, juridique ou d’investissement individualisé.