Le chiffre d’affaires dépend des deux variables
À 90 € et 18 nuits par mois, le chiffre d’affaires facial est 1 620 €. À 110 € et 14 nuits, il est 1 540 €. Un prix plus élevé peut donc produire moins si l’occupation recule trop.
Tableau croisé simple
| Prix / nuit | 12 nuits | 18 nuits | 24 nuits |
|---|---|---|---|
| 70 € | 840 € | 1 260 € | 1 680 € |
| 90 € | 1 080 € | 1 620 € | 2 160 € |
| 110 € | 1 320 € | 1 980 € | 2 640 € |
Ce tableau montre uniquement le chiffre d’affaires brut. Il faut encore retirer les frais de plateforme, la conciergerie, le ménage lorsqu’il reste à charge, les charges fixes et le financement.
Pourquoi l’occupation peut coûter plus cher
Une occupation élevée avec beaucoup de séjours très courts augmente potentiellement le ménage, le linge, les consommables et le temps de gestion. Deux scénarios ayant le même nombre de nuits louées peuvent donc avoir des marges différentes.
La bonne méthode : chercher une zone de robustesse
Testez plusieurs couples prix/occupation : par exemple 80 €/20 nuits, 95 €/17 nuits et 110 €/14 nuits. Un projet est plus robuste si plusieurs combinaisons raisonnables restent proches de l’équilibre au lieu de dépendre d’un seul scénario parfait.
Ce qu’un repère de marché ne peut pas garantir
Un prix moyen observé ou un taux d’occupation historique ne garantit pas votre performance future. La qualité de l’annonce, la saison, les avis, la réglementation locale, l’offre concurrente et votre politique tarifaire peuvent faire varier fortement le résultat.
Le prix moyen doit être un résultat, pas seulement un tarif affiché
Un calendrier à 110 € ne signifie pas que le prix moyen encaissé sera 110 €. Remises, promotions, nuits de semaine, saison basse et frais peuvent réduire le revenu effectif. Utilisez si possible le revenu réellement attendu par nuit vendue plutôt qu’un tarif vitrine.
Mesurer l’élasticité avec des scénarios
Vous ne connaissez généralement pas précisément la baisse d’occupation provoquée par une hausse de prix. Au lieu d’inventer une relation parfaite, créez trois scénarios : prix bas/occupation haute, scénario central et prix haut/occupation plus faible. Si plusieurs scénarios restent viables, la dépendance à votre stratégie tarifaire est moindre.
Ajouter les coûts variables
Le chiffre d’affaires croît presque linéairement avec les nuits, mais certains coûts augmentent aussi : plateforme, conciergerie, ménage, linge et consommables. C’est pourquoi le scénario avec le plus de nuits n’est pas forcément celui qui produit la meilleure marge nette.