En micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire représentatif des charges. Au réel, les charges réellement supportées sont comptabilisées et l’amortissement peut également intervenir selon les règles applicables.
Micro-BIC : une logique forfaitaire
Vous déclarez les recettes encaissées, charges locatives comprises le cas échéant, sans déduire chaque dépense une par une. Un abattement est appliqué automatiquement. Cette simplicité administrative ne signifie pas que vos vraies charges sont faibles : l’abattement et votre économie réelle sont deux choses différentes.
Régime réel : une logique comptable
Le régime réel permet de prendre en compte les charges réellement supportées et, en location meublée, les amortissements selon les règles comptables et fiscales. Il nécessite une comptabilité adaptée et peut justifier le recours à un expert-comptable.
La doctrine fiscale publiée en août 2026 indique notamment, pour les années 2026 à 2028, un seuil micro-BIC de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et de 83 600 € pour les autres activités relevant de cette catégorie, dont les locations meublées d’habitation. Les règles dépendent toutefois de la nature exacte de la location et de l’année de revenus : vérifiez toujours la source officielle au moment de déclarer.
BOFiP — seuils 2026 à 2028 · impots.gouv.fr — régimes d’imposition
Pourquoi le régime fiscal ne doit pas corriger un mauvais projet
Un bien avec des charges trop élevées, une vacance forte ou une mensualité excessive ne devient pas économiquement bon parce que l’impôt estimé est faible. Commencez par analyser le cash-flow avant fiscalité et le rendement net d’exploitation, puis ajoutez la couche fiscale.
Exemple de lecture
Deux investisseurs achètent le même bien et obtiennent exactement le même revenu, les mêmes charges et le même crédit. Leur cash-flow avant fiscalité est identique. En revanche, leur résultat après fiscalité peut différer selon leur régime, leur situation personnelle et les éléments comptables. C’est pourquoi RentaApp sépare les deux lectures.
Questions à valider avant de choisir
- Quelle est la nature exacte de la location : longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé ?
- Quel est le montant annuel des recettes ?
- Quel niveau de charges réelles supportez-vous ?
- Le régime réel implique-t-il une comptabilité plus coûteuse ?
- Quelle est la situation du foyer et le mode de détention ?
- Quelles règles seront applicables l’année de la déclaration et à la revente ?